W prawie polskim kupno i sprzedaż nieruchomości musi być dokonane w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Akt notarialny może poprzedzać umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym, bądź umowa deweloperska.
Umowa przedwstępna – cechy
Umowę przedwstępną reguluje Kodeks Cywilny (art. 389-390 K.C.). W myśl tej umowy strony są zobowiązane do zawarcia umowy przyrzeczonej. Stanowi ona gwarancję, zabezpieczenie stron. Powinna zawierać elementy, które pojawią się we właściwej umowie sprzedaży nieruchomości, tj. określenie podmiotów, określenie przedmiotu umowy, ceny oraz terminu wykonania.
Umowa deweloperska – cechy
Umową deweloperską jest umowa zawierana z Deweloperem, dotycząca nabycia w przyszłości przez Kupującego nieruchomości, którą Deweloper ma zamiar wybudować. Stronami w tym przypadku jest Kupujący i Deweloper, a przedmiotem umowy jest nieruchomość oraz jej cena. Umowa deweloperska nie daje Kupującemu żadnych praw do nieruchomości. Takie prawo Kupujący uzyskuje dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości – wymagane dokumenty
Przed sporządzeniem właściwego aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zobowiązani dostarczyć Notariuszowi niezbędne dokumenty.
Sprzedaż mieszkania – wymagane dokumenty
- dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez Sprzedającego, np. akt kupna, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt darowizny, akt nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia
- zaświadczenia pozwalające notariuszowi stwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń
- wypis z Wydziału Ksiąg Wieczystych lub numer Księgi Wieczystej nieruchomości
- zaświadczenie z właściwego Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy dotyczące stanu zameldowania w nieruchomości
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach do wspólnoty lub spółdzielni
- zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące braku zaległości w opłatach za podatek od nieruchomości
- gdy nieruchomość została nabyta na drodze darowizny lub spadku, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego odnośnie braku należnego podatku lub braku zaległości w jego zapłacie
- dane Kupującego oraz Sprzedającego (dowody tożsamości)
Sprzedaż działki – wymagane dokumenty
- dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez Sprzedającego
- zaświadczenia pozwalające notariuszowi stwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń
- wypis z Wydziału Ksiąg Wieczystych lub numer Księgi Wieczystej nieruchomości
- wypis z Rejestru Gruntów z właściwego Starostwa Powiatowego
- wypis z właściwego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z Urzędu Gminy
- zaświadczenie z Urzędu Gminy o rewitalizacji dla sprzedawanej działki
- zaświadczenie informujące, czy działka jest objęta planem urządzenia lasu
- zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące braku zaległości w opłatach za podatek od nieruchomości
- dane Kupującego oraz Sprzedającego (dowody tożsamości)
Sprzedaż domu – wymagane dokumenty
- dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez Sprzedającego
- zaświadczenia pozwalające notariuszowi stwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń
- wypis z Wydziału Ksiąg Wieczystych lub numer Księgi Wieczystej nieruchomości
- wypis z Rejestru Gruntów z właściwego Starostwa Powiatowego
- wypis z właściwego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z Urzędu Gminy
- projekt budowlany
- pozwolenie na budowę wraz z klauzulą ostateczności
- jeśli dom był wcześniej zamieszkany, zaświadczenie dotyczące meldunku
- dane Kupującego oraz Sprzedającego (dowody tożsamości)
Kupujący – wymagane dokumenty
Kupujący powinien dostarczyć notariuszowi swoje dane potwierdzone przez dowód tożsamości. Dodatkowo, jeśli zakup nieruchomości wiąże się z zaciągnięciem kredytu w banku, Kupujący powinien dostarczyć notariuszowi zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu. W przypadku, gdy Kupującym jest małżeństwo, potrzebny będzie akt ślubu lub wypis z aktu zawarcia rozdzielności majątkowej.